Novedades legislativas en arrendamientos urbanos: duración y prórrogas.

Tras las últimas y múltiples modificaciones legislativas que se han producido en materia de alquileres de inmuebles destinados a vivienda -arrendamientos urbanos-, es necesario resolver las dudas que se plantean por aquellos que tienen actualmente un contrato de  alquiler en vigor, siendo las dudas más comunes en cuanto a duración del contrato y prórrogas las siguientes, que vamos a tratar de aclarar:

Duración del contrato de arrendamiento y prórrogas:

En principio, la duración del contrato de alquiler es libremente pactada por las partes, sin embargo, una vez transcurrido un año de duración del contrato de alquiler, si el inquilino no manifiesta al casero su voluntad de extinguirlo, dentro del plazo de 30 días a contar desde la terminación del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, el contrato de alquiler se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, hasta un máximo de 5 años (ésta es una prórroga potestativa para el arrendatario, pero obligatoria para el arrendador).

Asimismo, por otro lado, en el caso de que el arrendador fuera una persona jurídica, la duración mínima, en lugar de los cinco años a que anteriormente hemos hecho mención, será de siete años.

Posteriormente, una vez transcurrido el período mínimo anterior de 5 años (o de siete años, si el arrendador es persona jurídica), si ni el arrendador comunica al arrendatario que el contrato de alquiler queda extinguido, con una antelación mínima de cuatro meses, ni el arrendatario se lo comunica a su casero en el plazo de dos meses, el contrato se prorroga sucesivamente por períodos anuales, hasta un máximo de tres anualidades, salvo que, habiendo entrado en aplicación estas nuevas prórrogas, el arrendatario le comunique al arrendador, con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo.

Sin embargo, ¿qué sucede si en el contrato, por ejemplo, se estipula que la prórroga, como máximo, será de tres anualidades, en lugar de las cinco que señala la ley?: en este caso, tras la modificación legislativa en la materia de alquileres, se establece con claridad que si lo pactado en el contrato perjudica al arrendatario (como podría ser el caso, al limitarse su duración a tres anualidades, en lugar de las cinco que permite la ley), esa cláusula se considera nula y se tendrán por no puesta, es decir, que aunque en el contrato de alquiler se fije que la duración máxima será de tres anualidades, esta estipulación se considera nula y no puesta, ya que, por ser perjudicial para el arrendatario, prevalece la duración que señala la ley, que es de cinco anualidades.

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