Resolución del contrato de alquiler por necesidad del arrendador propietario.
GONZÁLEZ LUNA ABOGADOS • 14 de septiembre de 2025
Supuesto de duración pactada inferior a un año.
Cuando se firma un contrato de arrendamiento
de inmueble para uso distinto del de vivienda
con una duración inferior a un año —por ejemplo, de 11 meses—
es frecuente que el arrendador se pregunte si puede recuperar el local o inmueble antes del plazo pactado en caso de necesitarlo para sí mismo.
La respuesta es sí, siempre que se pacte expresamente en el contrato mediante una cláusula de resolución anticipada.
¿Qué dice la ley sobre este tipo de contratos?
Los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (por ejemplo, para oficina, despacho, local de temporada, etc.) se rigen por el artículo 3 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en lo no previsto, por el Código Civil.
A diferencia de los arrendamientos de vivienda habitual, donde hay normas imperativas que protegen al inquilino, en los de uso distinto rige el principio de autonomía de la voluntad (art. 4.3 LAU): “Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de esta Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.
Por tanto, si arrendador y arrendatario pactan una cláusula que permita la resolución anticipada por necesidad del propietario, esta será plenamente válida y oponible.
Cláusula de resolución anticipada por necesidad del arrendador: ¿es legal?
Sí. Se puede incluir una cláusula que permita al arrendador recuperar el inmueble, incluso antes del plazo de 11 meses, si lo necesita para sí mismo u otro uso legítimo.
Esta cláusula es jurídicamente válida, según reiterada jurisprudencia:
SAP Madrid, Sección 13.ª, 14/2019, de 18 de enero: avala la resolución anticipada si se ha pactado expresamente en contrato.
SAP Barcelona, Sección 13.ª, 383/2020, de 30 de octubre: reconoce la validez de pactos que otorgan esta facultad al arrendador.
Recomendaciones para incluir esta cláusula correctamente:
- Redacción clara y específica: evitar cláusulas ambiguas que puedan dar lugar a interpretaciones.
- Preaviso razonable: al menos 30 días para dar seguridad jurídica al arrendatario.
- Aceptar expresamente: es conveniente que el arrendatario firme junto a la cláusula para dejar constancia de su aceptación individualizada.
- Aplicable solo en uso distinto del de vivienda: no es válida esta cláusula en arrendamientos de vivienda habitual por contravenir normas imperativas.
¿Y si el inquilino no quiere marcharse?
Si el arrendatario no entrega voluntariamente la posesión tras el preaviso, el arrendador deberá acudir al procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual o por resolución anticipada pactada, conforme al artículo 27.2 LAU y el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Conclusión:
Incluir una cláusula de resolución anticipada por necesidad del arrendador en un contrato de uso distinto del de vivienda y duración inferior a un año (por ejemplo, 11 meses) es perfectamente legal y eficaz, siempre que esté debidamente pactada. Esta medida proporciona flexibilidad al propietario y puede resultar esencial en contratos de duración corta o de temporada.
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